[摘要] 地王频出背后，土地财政成为隐形推手。审计署数据显示，在抽样调查的18个省会和直辖市中，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%，但与此同时，2012年6000亿元的土地出让净收入连支付地方债的年利息都不够。那么，在地方债不断高企的背景下，地方政府靠“卖地”还债能撑多久？
如何改变“卖地成瘾”//home.www2.soufun.com/
未来地方财政收入应该是依靠自身的存量土地创造财富，不能再单纯依靠低价收地、高价卖地，这样一种剥夺农民的方式筹集资金//home.www2.soufun.com/
在土地财政面前，地方政府往往会成为外界讨伐的对象。不过，财政部科研所所长贾康在2011年曾发表观点称，“土地财政”不能完全责备地方政府，完善的分税分级体制的建立有利于土地财政问题的解决。
“现在很多地方政府的短期行为跟制度没有配套到位有关，土地财政便是典型的例子。”贾康当时说，“从国际经验对比来看，实施分税制的地方政府，其主要支柱财源也是不动产，但却有规范的房地产税，即物业税。”他认为，如把这个制度推出去，地方政府有了稳定的支柱财源，就会专心致志地优化本地投资环境，改进提升公共服务质量。//home.www2.soufun.com/
这实际上从一个侧面说明了，解决土地财政和“卖地瘾”，不仅要地方政府自觉关注这个问题，斩断愈发套牢的土地财政、政府、开发商及银行获利的利益链，也要更高层级的行动。
那么，具体来看，解决“依赖土地财政”的难题，到底要涉及哪些领域的改革？//home.www2.soufu
孟晓苏：首先要进行金融机制改革，引进金融工具，依靠REITs做缓冲，用REITs来化解地方债。REITs可以帮助政府将固定资产售卖给社会资金，政府可以选择反租继续使用。中国的存量资金巨大，以保险业为例：它的资金年率是3.7%，而REITs在国外的率也在7%到8%，利用这个证券化工具，一方面盘活了资金存量，提高了资金利用效率，另一方面又可以重新恢复地方政府的融资能力，缓解地方债压力。
将地方债转化为社会资金持有，通过这个方式就可以将社会存量资金转化出来。打个比喻就是小伙子愁娶，大姑娘愁嫁，我们需要搭一个鹊桥，或者说建立一个非诚勿扰的平台，让资金方和持有物业的地方政府在平台上牵手。REITs作为基金又可以上市流通，又会起到充实资本市场，激活股市的作用。
除了金融方面的改革，房产税的改革也将会是重点。地方的土地财政，在房产税出台前，不能硬性取消，地方政府需要财政来源。土地财政用于的基础设施建设是群众生活和经济发展所必须的，房产税可以逐步地替代土地财政。不过，征收房产税也要逐步推进，不能一蹴而就，一刀切。
未来地方财政收入应该是依靠自身的存量土地创造财富，不能再单纯依靠低价收地、高价卖地，这样一种剥夺农民的方式筹集资金。
郭凡礼：房地产市场历来是“调而难控”，中央和地方政府的利益不统一，调控措施难以发挥实质性的效果，最后发挥根本性作用的恐怕还是在于市场自身规律调节，但目前放任楼市发展必然是一个巨大隐患，因此政府强调消费、调结构就在于化解风险，减少对房地产的投资，加快对土地财政改革。
能否成改革契机//home.www2.soufun.com/
虽然改革土地财政是必要的，但在进一步完全完善分税制及其他配套举措，乃至中国的经济结构之前，相关方面改革的速度或不会太快//home.www2.soufun.com/
最近，市场中最热的词莫过于“李克强经济学”。按投行巴克莱资本的理解，“李克强经济学”的具体政策会将中国推向“临时硬着陆”，即未来3年，中国的季度经济增速会降至3%，在那之后，中国经济应能迅速反弹。最终，在未来10年内保持每年6%到8%左右的经济增长。换一种说法，就是挤水分、调结构、简政放权、布局城镇化等。//home.www2.soufun.com/
事实上，据新华社5月14日报道，国务院总理李克强在国务院机构职能转变动员电视电话会议上说，要实现今年发展的预期目标，“靠刺激政策、政府直接投资，空间已不大，还必须依靠市场机制”。
这些种种强调扩内需的举措和先前投资驱动为主的方式都有所不同。而这是不是也会成为改变对土地财政过于依赖的契机？//home.www2.soufun.com/
郭凡礼：国家对土地财政进行整改，若能够取得实质性的进展，对楼市最明显的改变可能是开发商拿地价格的下降，同时结合整改的深入，各种税费的减少，建房成本有所下降，因此地价对房价的助涨之力将下降，房价持续上涨的压力增大。相对而言，一二线城市住房供需缺口大，除非人口流动、区域经济发展格局有所调整，否则短期内难以改变高房价的现状。
崔新生：扩内需的同时，还是要保证中国经济的增长。这意味着，中国经济未来仍不得不需要“三驾马车”中投资来拉动经济。进而，这将在一定长的时间内保证土地财政的地位。因此，可以预计的是，虽然改革土地财政是必要的，但在进一步完善分税制及其他配套举措，乃至中国的经济结构之前，相关方面改革的速度或不会太快。//home.www2.soufun.com/
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