[摘要] 未依法登记领取权属证书等非法转让的情况下签定的购房合同同样无效， 购房者如果觉得自身购买二手房时没有把握， 可以通过专业的二手房中介机构， 或者咨询专业的律师， 谨防陷入不必要的购房纠纷中，以确保自身的合法权益。
今年以来， 房地产市场的热度持续升温，房价一直持续上涨，不少购房者在无法买到心仪的新房时，逐渐将目光转向二手房市场， 带动了二手房市场的成交热， 但是由于二手房交易时， 很多过户交易流程不像新房那么标准化， 其中单方中途违约的情况越来越多。
而且，购买二手房时， 千万不要以为签了购房合同就能万事大吉， 如果一旦在房屋交易过程中，遭遇了无效合同，那么购房者将无法保障自身权益，因此购房者在购买二手房时务必擦亮眼睛，谨防遭遇下列情形。
合同签完房款交了 房主不卖了
读者秦女士反映，前两个月，她在网上相中了一套位于临河街附近的二手房源， 双方谈好价格后便签订了房屋买卖合同， 随后她支付了全部房款， 不久后当秦女士联系房主要求其协助办理过户时， 房主却表示，由于妻子不同意出售该房屋，房子他不想卖了， 并拒绝配合办理房屋过户手续， 但是承诺可以退回秦女士的购房款。
秦女士表示， 自己看了很多处房源最终才相中了这个， 房款也是东挪西凑跟亲戚朋友借来的， 现在房款都已经交了， 房主却说毁约就毁约，她分析，有可能是最近一段时间房价上涨厉害， 对方想要提高房价，才不愿意卖房的。但是秦女士觉得合同已经签完了钱都交了， 房主单方面违约是不合理的， 这种情况如果通过律师起诉到法院， 能不能够得到支持呢？
记者解答：擅自出卖共有财产的情况下合同无效
记者针对此事咨询了相应的法律人士，律师表示，根据《人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。 共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。 但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 ”
另外，《物权法》百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的， 所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的， 受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记， 不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的， 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 ”
也就是说， 秦女士虽然与房主签订了购房合同，但是，如果作为产权共有人之一的房主妻子不同意，且签订购房合同后既未办理过户登记手续，也没有将房屋进行交付，是不适用于以上提到的善意取得的规定。因此，该购房合同一般会被视为无效合同， 秦女士是不能取得房屋所有权的。 这就需要提醒购房者，购买二手房在签订合同之前，应当取得房屋所有共有人的同意，并明确在合同当中，以防房主临时变卦无法履行合同，进而对自身利益造成损害。
以下情况签了购房合同也白搭
除了以上提到的“擅自出卖共有财产合同无效”的情况以外，还有几种情况下的购房合同也会被判定为无效， 购房者需要在签合同时提高警惕。
首先，签订合同之前，要务必核实房屋出卖人的身份，如果其非产权所有人， 并且未得到产权人授权许可、无法提供同意证明书，那么与其签订的购房合同也是无效的。 其次，侵犯有优先购买权的合同同样也无效，优先购买权分为房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权。也就是说，房屋所有人在出售公有房屋时，同等条件下，共有人享有优先购买权；此外，房屋所有人在出售出租房时，须提前3个月通知承租人，且同等条件下，承租人享有优先购买权。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的优先购买权，他们有权向法院提出诉讼，宣告购房合同无效。
此外，值得注意的是，一些权属有争议、 未依法登记领取权属证书等非法转让的情况下签定的购房合同同样无效， 购房者如果觉得自身购买二手房时没有把握， 可以通过专业的二手房中介机构， 或者咨询专业的律师， 谨防陷入不必要的购房纠纷中，以确保自身的合法权益。
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