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楼市调控政策频出 格力地产另类“去库存”

红刊财经   2017-05-17 09:09

[摘要] 伴随着今年以来发布的一系列房地产调控政策,开发商的新房销售业务骤然收紧,在这样的行业背景下,不少房地产企业纷纷推出了花样迭出的促销策略,以刺激此前高价囤积的土地和房产项目销售、实现开发项目“去库存”的目的。

伴随着今年以来发布的一系列房地产调控政策,开发商的新房销售业务骤然收紧,在这样的行业背景下,不少房地产企业纷纷推出了花样迭出的促销策略,以刺激此前高价囤积的土地和房产项目销售、实现开发项目“去库存”的目的。

近期,房地产上市企业格力地产(600185.SH)就在珠海推出了一项"优才置业计划",针对符合一定条件的优质人才,在购买该公司旗下住宅项目格力海岸时,可获得达50万元的房款减免。该公司希望通过此举来吸引人才在珠海落户

该公司对媒体表示,这项"优才置业计划"并不仅仅是响应国家政策,更是全方位综合考虑。该项计划从人才学历方面进行奖励,同时从技术工种、工作场地、纳税额等多个角度出发,围绕珠海市经济转型升级过程中的人才需求,对所有符合该市人才引进办法规定的优质人才进行对应的房价减免,此项减免计划是在符合当地的住房限购政策基础之上执行的。

但事实上,从格力地产财务数据表现来看,公司目前的项目销售及回款效率很弱,大量开发项目积压在手中难于变现,资金链困境正在加剧。

高价项目的销售困境

根据公开资料显示,格力地产的格力海岸项目位于珠海市唐家湾,紧邻200万平米原生山脉天然氧吧与5000公顷红树林湿地,拥有珠海最美的阳光海岸线,被业内称作珠海市海景豪宅。根据房产信息发布垂直网站房天下公开的信息,在今年4月份开盘的格力海岸三期项目带装修均价约为每平米38000元,单套面积在88平米到128平米,由此计算格力海岸三期项目单套价格约在400万到500万元左右。这在目前新房平均售价尚不足2万元的珠海市,格力海岸项目的销售难度可想而知。

珠海市在今年4月初出台了较严厉楼市调控政策,除了购房首付比例提高、社保个税提升至5年、土地出让金比例提高至60%等政策调控以外,还首次限制房屋赠与和交易转让。政策实施后的效果立竿见影,数据显示,在4月3日到4月9日期间,珠海全市共网签商品房575套,网签面积3.1万平方米,环比前一周的620套、4.1万平方米的数据分别下跌了7%和24%。

根据格力地产2016年年报披露,截止到当年末格力海岸项目的在建和已建成存货科目余额分别为78.79亿元和24.72亿元,合计资产余额高达一百余亿元,占格力地产总资产的比重高达近40%,更是相当于该公司净资产的1.5倍左右。但是这个庞大的地产项目,在2016年度的销售却并不顺畅,从存货的开发产品科目中结转出去13.17亿元(这对应着格力海岸项目销售结转的主营业务成本),大致相当于该项目年末账面余额的一半。这也就意味着,参照现有的销售效率,且不算将在2018年全部竣工的近80亿元在建部分,单单是已建成、待销售的格力海岸现房项目,该公司都需要两年的时间来消化,这给格力地产带来的资金压力非常大。

预收账款减少背后的尴尬

事实上,在此次珠海市出台房产调控政策之前的今年一季度,格力地产的房产项目销售就已经初现困境。根据该公司一季报披露的财务数据显示,尽管实现营业收入11.37亿元、同比增长了13.42%,但是其中来源于预收账款结转的部分就多达6.5亿元左右,导致预收账款科目余额从2016年末的20.42亿元减少到今年一季度末的13.93亿元,而这也是格力地产预收账款科目余额连续第二个季度出现净减少。

由于房地产业务的特殊性,根据会计准则核算要求,在房产项目实际交付之前就不能确认为销售收入的,而房地产开发商通行的预售方式对应收到的售楼款,也将体现在预收账款科目中。因此,对于房地产开发公司而言,预收账款可以视为销售收入的先行指标,同时从预收账款与存货项目余额的对比,也可以大概推测出在建项目的预售情况是否乐观。

前述的问题直接导致格力地产在今年一季度实现的销售商品现金流入金额仅为5.15亿元,相比2016年一季度的11.98亿元尚不足一半,更是只相当于2016年全年的8分之一。

对于格力地产而言,今年一季度末的存货余额高达199.25亿元,预收账款余额对存货的覆盖度不足10%,这样的预收账款覆盖度在上市房企中是很低的水平。典型者如与格力地产规模大体相当的中洲控股,截止到今年一季度末的存货余额为194.6亿元,而预收账款余额则高达百亿,对存货的覆盖度超过了50%,这也反衬出格力地产在建项目的预售情况的不乐观。

此外,根据格力地产2016年报披露的数据显示,房地产销售业务结转的主营业务成本金额为19.15亿元。在正常的会计核算逻辑下,这就应当对应着该公司的存货-开发产品科目中的本年减少金额,而事实上,该公司的存货-开发产品科目本年减少金额却只有18.54亿元,相比主营业务成本结转金额少了6千万元。那么,这6千万元的房地产成本又是从何而来?

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