[摘要] 多轮调控下，重点城市房价增速明显回落，领头羊深圳率先下跌
多轮调控下，重点城市房价增速明显回落，领头羊深圳率先下跌。
从过往经验看，调控后楼市往往会经历“量跌价（惯性）涨-量跌价滞-量价齐跌”的过程，调控传导到价格下调，往往在3~4个月后才会显现。照理说，稳健的货币政策，创新低的房贷利率并没有变化，房价不太可能迅速逆转。因此，有媒体认为，房价涨幅大幅回落或下跌与非市场化的行政干预（如预售证监管、肃清市场秩序）不无关系。
近期央行发布三季度货币政策执行报告，资产泡沫被7次提到。这意味着基于支持经济转型和去产能，未来货币政策将坚持相机抉择的稳健基调，但楼市资金面紧缩已成定论，千方百计围堵资金违规进入楼市，将成为楼市未来走势大的影响因素。
本轮楼市暴涨，加杠杆和资产配置是大推动力，房贷杠杆率（房贷余额/存量商品住房价值）从2014年初的20%上升到2016年三季度末的39%，新增需求杠杆率（新增房贷/新增商品住房销售额）从2011年的17.3%，一路上行至2015年的36.7%，今年上半年创新高至56.5%。开发商也如此，今年前三季度，新增房产开发贷款仅4308亿元，但公司债发行、理财对接、保险计划等资本市场融资、“表外”融资和配资就达5万亿元左右，这给开发商大肆炒作和资本运作提供了动力。
11月份，多个城市连续加码限购、限贷，有的甚至已是第三次加码了，力度比肩一线城市，南京和广州等城市甚至要求开发商必须用自有资金拿地。同时，成本低的公司债也全面“关闸”。2015年5月以来的16个月，房地产公司债发行1.2万亿元，占全部债券发行的70%，利率低至3%。自10月底沪深两个交易所对房地产公司债发行审核试行分类监管后，房企发债基本被叫停，11月（截止到17日）房企公司债发行量为零。
一旦资金面全面收紧，房价头顶上的“达摩克利斯之剑”也就要落下来了。10月份新房和二手房价格领跌的是深圳，这与深圳杠杆率过高，受资金面紧缩影响大有关。2014年，深圳住房贷款余额仅4000亿元，但今年10月底已 过了1万亿元。截止到2016年三季度，深圳贷款购房占比达到97%，平均贷款成数为6成，用尽用足杠杆是主基调。
同时，此次调控不仅全面收紧了资金面，而且在需求准入上抬高了门槛，比如数轮限购和限贷将火爆的需求打掉了一大部分，或者制造了极大的交易摩擦。因此，相比房价，销售量短期内降温会更明显。刚刚过去的10月份，尽管是传统楼市销售旺季，但商品房销售面积相比9月下滑了14.8%，这还没有扣除“金九”造成的网签滞后、“抢政策末班车”而冲高的量。11月（截止到15日），40个城市新房交易量相比同比10月下降了24.9%，政策效力全面显现。
因此，笔者认为，未来几个月，楼市销售量会出现明显的“下台阶”效应。按照“量在价先”的规律，当成交量连续3个月下滑，“量跌价滞”的僵局必然会被打破，房价下行也将会开启。同时，动用行政手段干预，这是市场失灵后加强管制的内在要求，因为市场配资资源的功能已经失效了，这时就需要发挥政府的“重要作用”。去年股市暴涨、今年楼市暴涨，无不是加杠杆、过度市场化的结果，加强政府管制是避免大起大落和造成金融经济危机的选择。
另外，未来楼市量价会明显下跌，但仅限于20多个热点城市。10月，尽管一二线城市销售回落，但三四线楼市成交面积增速从9月的16.4%上升到24.3%，四大都市圈内的三四线城市，连同调控力度小的二线城市，成为楼市销售贡献的主力。而且，2012年以来，新开工和土地购置整体下行，未来将回到“补库存”的阶段，再考虑到低基数效应，楼市回调对投资和经济的冲击没那么大。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
