[摘要] 在银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上，银监会主席刘明康表示，在房地产贷款方面，将开展新一轮的房地产贷款压力测试。此次压力测试将把房价下跌50%作为假设情况，而不是之前几次假设房价最大程度下跌30%。其中，高风险地区进行的分类测算，还包括假设房价下跌50%、利率上调108个基点的情况，以及住
在银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上，银监会主席刘明康表示，在房地产贷款方面，将开展新一轮的房地产贷款压力测试。此次压力测试将把房价下跌50%作为假设情况，而不是之前几次假设房价程度下跌30%。其中，高风险地区进行的分类测算，还包括假设房价下跌50%、利率上调108个基点的情况，以及住房成交面积下降等。搜房西宁
新版房贷压力测试“史上最严”
这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。而银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。银监会主席助理阎庆民曾在今年“两会”期间表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。 搜房西宁
新版房贷压力测试还明确将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。正如南京证券研报称，房地产压力测试属于银行业例行工作，进行压力测试并不意味着银行业房地产贷款坏账的发生，市场无需对今年的压力测试产生消极反应。 搜房西宁
银行表现淡定
虽然房贷压力测试标准趋严，但各大银行表现仍然淡定。工、农、中、建四大行高层在近期的业绩说明会上均表示，房地产贷款不良率较低，整体质量可控。况且压力测试只是对未来可能发生情况的想象，并不表明现在房地产类贷款真的那么糟糕，而且这类贷款不存在非常大的风险问题。 搜房西宁
此前多家银行披露过房贷压力测试结果，大多显示房价即便下跌30%，也不会给银行带来较大风险。这样的结果看似表明银行非常抗跌，可实际上，房价下跌50%给中国经济带来巨大的负面影响，不是商业银行所能承受的。 搜房西宁
一旦房价下跌50%，并制造出巨大的赔钱效应，还会有多少人热衷购房？恐怕刚性需求者也改为租房。那样的话，与房地产相关的行业会遭遇严重的现金流问题，整体经济也可能存在硬着陆风险。这样的经济困局，也绝不是银行用“不良率上升1个多百分点”所能轻描淡写的。 搜房西宁
从现实情况来看，购房群体主要分为居住性购房、改善性购房和投资性购房，但在商业银行的测算样本中是只采用投资性购房的标准，而在价格下降到一定程度的时候，投资性购房者才会首先采取弃房甩贷的策略，因为他们是投资，当价格达到不能承受的位置时会让他们的资金链断裂，从而直接导致银行的坏账。然而在自住型购房的群体中，他们是不会轻易弃房的，除非价格下跌得十分离谱。 搜房西宁
不过，由于监管层对房贷风险的一再提示，银行可能会适当降低房贷业务的比重，对于房贷的发放将会更加审慎。同时，今年宏观监管政策的重心将放在控制通胀方面，对于房地产业的调控力度将不如去年，因此预计今年房地产开发贷质量恶化的可能性较小。 搜
房西宁
个人住房贷款并非风险 搜房西宁
由于水泥、钢铁及机械等行业的最终需求是房地产，加上房地产业本身，会造成大量的产能过剩、现金流问题、借款问题。中国房地产泡沫是量引起来的，整个经济可能硬着陆的风险，而不是居民坏账引起金融危机的风险。搜房西宁
国外房地产泡沫的形成与中国不同。他们是居民借了银行的钱，零首付及低利率买了本来住不起的房子，遭遇利率上升或失业后，由大量坏账引起金融系统的危机。但在中国，房贷首付比例较高、居民资产负债表健康、杠杆率低。因此，风险不是从居民这边引起的。监管部门做房贷压力测试，并没有真正找到压力点。 搜房西宁
总之，以个人房贷的还款意愿来判断楼市风险，存在很大局限性。早有专家认为，国内居民的房贷偿还意愿不同于国外。国内居民用于居住的房屋，大多采取购买方式，而不是租赁方式，只要具备偿还能力，就不会轻易断供。在目前的首付条件下，自住性质的个人房贷不会变成不良贷款。而且，以往的经验表明，个人房贷不良率中的很大一部分是骗贷引起的。 搜房西宁
随着房地产调控政策力度进一步加大，投资投机需求得到抑制，房地产贷款风险也更加明显。此时，银监会提出将开展新一轮房地产贷款压力测试，说明监管层对于房地产价格变动对银行体系的冲击高度关注。业内人士评价，防范银行业由于房地产贷款产生的过度风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防风险。 搜房西宁
也有专家认为，银行房贷风险是显而易见的，但不能以假定的最坏情况来衡量风险程度。银监会启动新一轮测试的用意可能是希望即使房价出现暴跌，监管层依然有对策，而银行能够应对最糟糕的情况。搜房西宁
房地产蓝皮书：2011年房价走势可能出现分化搜房西宁
一方面，中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。商品房市场供给层面增幅放缓，需求层面取决于潜在的巨大投资、投机性需求能否转化为实际需求，而这种转化的关键在于调控政策和政策预期，也取决于开发企业的控盘实力。搜房西宁
蓝皮书分析认为，2011年初国家提出当年1000万套、“十二五”3600万套的保障性住房建设目标，必将形成中高档商品住房供给进一步趋紧、低档住房供给大幅增加的强烈预期，导致中高档房价存在走高压力，低档房价存在走低压力。其次，由于政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投机性需求向现实需求转化将有所收敛但转化动力仍存。而且，经历2008~2010年间短暂V形调整反转的经验和教训，房地产开发企业控盘愿望大大加强，经历2009~2010年火爆的销售市场繁荣，房地产开发企业也积累了巨额的销售收入和利润，控盘能力也大大增强。搜房西宁
另一方面，纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。在商品住房市场中高档房价走高、低档房价走低的相持格局下，纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。搜房西宁
昆明企业参建公租房廉租房可优先租给职工
5月4日，市住房和城乡建设局通报了我市《关于加快推进保障性安居工程建设的意见》(以下简称《意见》)，从今年起，我市的廉租住房与公共租赁住房将合并建设，各县(市)区政府可结合实际情况采取多种方式建设保障性住房，公共租赁住房租金原则上不得高于同地段同档次市场租金的80%，同时我市将要全力推进价格信息、收入信息、住房信息、个人信息、信用信息“五位一体”的保障性住房信息管理平台建设。
《意见》明确，“十二五”期间，昆明市将建设(筹集)保障性住房45万套(户)，解决约135万城乡低收入群众的住房困难问题。其中，城镇保障性住房35万套(户)，农村保障性安居工程10万户。今年，我市保障性住房建设任务为124388套。其中：新增租赁住房补贴11500户，实物建房112888套。实物建房任务中，建设廉租住房30000套、公共租赁住房25000套，城市棚户区改造50806套，国有工矿棚户区7082套。5月底前办理完相关建设手续，确保9月30日前开工，年底前完成投资额60%以上，竣工面积35%以上。此外，今年我市负责完成省级下达的农村危房改造及地震安居工程拆除重建计划任务，自筹资金完成修缮加固9000户，12月底前全部竣工。搜房西宁
《意见》规定，为便于建设和管理，从今年起我市将实行“两房并轨”，将廉租住房与公共租赁住房合并建设。集中建设的保障性租赁住房项目按总建筑面积15%左右的比例配套建设商业服务设施，户型结构以小户型为主，平均每套50平方米左右，单套建筑面积控制在70平方米以内。搜房西宁
各县(市)区在政府主导建设(比例一般应占总量的50%)的基础上，可结合实际情况采取“政企共建”，政府补助、企业配套、住户分担部分资金等多种方式建设保障性住房，并适时推行由政府安排优价土地和优惠政策，选择实力强、信誉好的房地产企业建设和经营公共租赁房，或启动限价商品房建设。其中，按照“政企共建”方式建成的公共租赁房，可以优先向本企业符合条件的职工出租，超出部分由政府安排向社会出租；用工集中的开发区、产业园区和住房困难职工较多、有存量土地的企业，可以利用自有土地投资建设租赁住房，向园区或企业就业人员出租。搜房西宁
按照不同建设模式，我市将采取分类管理和分级定租的办法，对保障性租赁性住房分类实施差别化管理。主城区(五华区、盘龙区、官渡区、西山区、高新区、经开区、度假区和呈贡新区)分级租金标准由市级相关部门区分不同保障对象研究制定，定期公布、适时调整。对符合廉租住房供应条件的住户，按廉租住房租金标准收取，也可采取按公共租赁住房租金标准收取租金。廉租住房、公共租赁住房之间的租金差价，由入住对象户籍所在地的县(市)区负责弥补。《意见》同时明确，公共租赁住房租金原则上不得高于同地段同档次市场租金的80%。搜房西宁
关于市级财政对廉租住房的补助标准，《意见》中也作出相应规定。在积极争取中央、省补助资金的同时，五华、盘龙、官渡、西山、东川区政府及市级统建的廉租住房，补助标准为700元/平方米，其余县区政府统建的为500元/平方米，政企共建的为100元/平方米。对公共租赁住房，将按100元/平方米的标准给予补助。同时，我市住房公积金增值净扣除风险准备金和管理费用后的余额，全部用于保障性安居工程建设。并将从土地出让总收入中提取5%、房地产开发税收中提取10%的资金拨入保障性住房建设资金专户，确保保障性安居工程建设需要。搜房西宁
《意见》还明确，要全力推进价格信息、收入信息、住房信息、个人信息、信用信息“五位一体”的保障性住房信息管理平台建设。根据障性住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度，对保障对象实行动态化管理。在完善保障性住房退出机制方面，购买的公共租赁住房原则上不得上市转让交易，但可以由直系亲属继承；确需要转让的，由政府优先回购。廉租住房住户的收入水平已超出廉租住房保障范围，但不超出公共租赁住房保障范围的，住房租金改按公共租赁住房标准收取。对提供虚假资料骗购、骗租保障性住房的，一经查实，立即责令退出，并取消其在5年内申请购买或租赁保障性住房的资格。搜房西宁
此外，我市还将成立昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，作为市级保障性安居工程建设、管理、运营主体，负责昆明主城范围内市政府统建或委托代建的保障性住房建设、管理和运营工作。各县(市)区可参照此做法，结合实际成立各级保障性安居工程运作主体。搜房西宁
同时，在坚持由政府主导保障性住房建设的同时，进一步拓展保障性住房房源筹集渠道，研究出台配套政策，适时在商品房开发项目中，由开发企业按项目总建筑面积的一定比例和公共租赁住房建设的标准建设公共租赁住房，建成后房屋的产权和使用权无偿移交政府。搜房西宁
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
